没去过东莞的深圳房企，是会被人鄙视的！

之前，有一位在深圳生活超过20年的朋友告诉我，“在深圳，没去过东莞的男人，会被人鄙视的！”

而从在最近东莞土拍市场来看，原来在深圳，没去过东莞的房企，也会被鄙视的！

频频刷新地王，搞完深圳搞东莞！

深圳错过的，东莞还给你！这一句宣传口号，代表着深圳房企在东莞大干一场的雄心壮志！

近日，华润以总价45.1亿元+拆迁安置房面积187578平拿下东莞CBD“巨无霸”商住地，折合可售楼面价22452元/平。

值得一提的是，该地块的成交总价成功超越了2016年北大资源地产拿下的黄江地块的成交总价（34.3亿元），成为了东莞新的总价地王！

被东莞楼市诱惑而来的深圳房企可不仅只有华润一家，今年以来，为了成为“真男人”，已有9家深圳房企成功在东莞拿地，共拍出了7个区域最高楼面价地块。近两年内，深圳开发商买走了东莞80%的土地。

在深圳开发商疯狂拍地王的影响下，有人喊出东莞房价要上升至5万+/平。

而东莞市不动产登记中心公布的数据显示，9月东莞新盘成交均价为20743元/㎡。虽然已经连续上涨了三个月，但离5万+还存在着很大的距离，而且比最新成交的地王的地价还要低！

面粉还比面包贵，东莞拍出那么多地王，市场貌似根本不买账！

高价地项目入市，普遍不达预期

今年5月，中海莞府入市，复制了深圳城央豪宅的路线，单价约4万元/㎡左右，总价高达1000万元。当时，中海以楼面价16218元/㎡拿下这块地。

如此高的售价，在东莞的市场竞争力显然较弱，总共110套洋房，卖了近半年时间，还有一半在售。

但是，开发商们并不着急。中心城区南城、东城的住宅稀缺，价格高一点，慢慢卖，也总能卖得掉。

相反，有些高价地项目比较心急，不惜降低价格来出售。

在5月，东莞还有另一项目开盘，整个项目的销售均价为2.5万元左右，不到3个月时间，推出的3栋住宅楼便已全售罄。

但除去建设、融资、发债等成本，仅以其2.04万元/平方米的拿地成本来看，销售溢价仅22%左右。

虽然每个公司的拿地、发债、建设等成本差别很多，但一般来说，总体成本都会接近拿地价的两倍，因此这个项目的售价明显是不达预期的。

而目前市场上，销售价格达到拿地楼面价两倍的地王项目仅寥寥几个。

深圳错过的，东莞还不回来

深圳房企对东莞抱有如此大的信心，但是市场反馈的数据并不太乐观。

中指院数据显示，2019年前三季度，东莞市商品住宅共计成交398.59万㎡/35422套，月均成交44.29万㎡。

虽然成交量较前两年有所回升，但市场仍处于低位运行状态。

而根据近两个月新盘开盘的去化率来看，东莞的购房者主要以刚需客为主，市场上的低价房更加好卖。

消化率在70%以上的项目均为单价在1.7万元/平方米以下或单价低于区域均价水平。

这样一来，地王项目贵了卖不出去，便宜了赚不回来。

所以有很多地王项目延迟入市时间，2016年共产生11幅地王地块，仅有6幅在1年内成功入市，而目前还有鲁能公馆项目和北大资源黄江地王项目拿地三年仍未入市。

看来，深圳错过的，当下的东莞，还没有办法还给他们！

部分信息来源：中国经营报、楼市东莞