“银十”收官，35城二手房价跌，市场拐点将现？再看深圳楼市

“银十”收官，楼市表现如何？11月15日，国家统计局发布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，二手房下调城市多达35个，上涨城市仅31个，是最近4年多的最低点，二手房数据连续出现了5个月20个城市房价下调。

国家统计局官方公布数据中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。深圳成为这个“银十”，四个一线城市中，新房和二手房环比价格唯一双上涨者。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏指出，一二三线城市新房、二手房环比涨幅均有所回落，同比涨幅方面，二三线城市继续回落，但一线城市略有扩大。

对此，孔鹏认为：10月份，各地继续贯彻党中央、国务院部署，坚持“房住不炒”定位，夯实城市主体责任，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，深入落实房地产调控“一城一策”，房地产市场进一步趋稳，价格涨幅有所回落。

深圳：10月一二手房价格微涨，涨幅较9月有回落

根据国家统计局数据，10月深圳一、二手房价无论环比还是同比数据，皆有不同程度上涨。而就横向对比来看，深圳也是四个一线城市中唯一一、二手房房价环比、同比涨幅均为正值的城市。

国家统计局数据显示，北京10月新房和二手房分别环比下跌0.2个百分点、0.6个百分点，二手房同比下跌0.6个百分点；上海二手房环比下跌0.6个百分点；广州新房环比、二手房环比均下跌0.1个百分点，二手房同比下跌2.4个百分点。

此外，在10月涨幅的平均值上，深圳的新房环比涨幅、二手房环比涨幅、二手房同比涨幅三项指标也均超出四个一线城市的平均值。数据显示，10月四一线城市新房环比、同比涨幅的平均值分别为0.13%、4.73%，二手房环比、同比涨幅分别为0.03%、0.48%，深圳上述三项指标均超出平均值。

不过，就纵向对比来看，深圳10月房价环比的具体涨幅实质微弱，且较9月还有所回落。根据国家统计局披露数据，10月深圳新房价格环比上涨0.4个百分点，较9月1.2%的涨幅回落0.8个百分点，二手房价格环比上涨1个百分点，较9月1.3%的涨幅回落0.3个百分点。

就具体成交面积而言，根据深圳市住房和建设局于深圳市房地产信息平台公布数据，10月全市新建商品房成交为41.76万平方米，同比上涨0.12个百分点。二手商品房成交面积为62.51万平方米，同比上涨0.38个百分点。两者涨幅均较现微弱。

“金九银十”收官

全国35城二手房价跌，业内分析“市场拐点或将出现”

十月，在楼市传统“金九银十”说法中，是“收官月”。根据上海易居房地产研究院发布的《2019年10月份70城房价指数报告》，10月，二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月下跌城市数量增加7城，是2015年4月后首次房价下跌的城市数量多于房价上涨的城市数量，降温趋势明显。

此外易居房地产也指出，10月全国二手房涨幅均值为0.1%，为2018年2月以来首次进入“偏冷区间”。易居研究院研究员王若辰认为，二手房价能更好的反映市场真实情况，10月全国70城二手房价环比涨幅即将转负，下跌城市数量也创4年来新高，“综合来看，这或意味着本轮时间最长、幅度最大的房地产上涨周期将进入全面调整阶段”。

中原地产首席分析师张大伟表示，相比新建住宅二手房数据更能反映当下市场的实际情况，二手房上涨城市仅31个，已达到最近4年有余的最低点，新建住宅上涨城市50个，也最近2年的市场最低点。张大伟认为，从不同城市变化看，一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落，2019年上半年的小阳春已经过去。“按照当下趋势，虽然全国市场成交量依然惯性冲高，但以价换量开始出现，虽然整体市场成交量依然上行，全年有望刷新2018年创造的楼市成交15万亿的金额记录，但从房价看，市场调整趋势明显，一二三线城市逐渐进入调整期。如果没有明显政策调整，市场拐点出现”。

“双区驱动”政策利好+“豪宅税”调整

房价或继续上涨，深圳已发力“降温”

若将视角落回深圳楼市，无论是结合九月数据，还是对比全国均值，本年深圳楼市“金九银十”的表现均“可圈可点”。根据此前南都记者报道，在本轮周期中，一线城市上涨和回落周期最早的深圳，再次进入全国涨幅全十；尤其是在二手房涨幅方面，深圳以1.3个百分点的涨幅成为全国涨幅第五高的城市，仅次于唐山、洛阳、南京、哈尔滨。

对此，深圳中原二级市场董事总经理玉家雄则向记者表示，深圳9月成交情况比较理想，主要原因是承接“示范区”政策利好，使得越来越多的人关注深圳市场。

进入10月，政策利好对楼市起到的推动作用仍在显现，深圳一、二手房价格继续上涨，虽涨幅较九月有所回落，但在全国范围内仍表现亮眼。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，10月深圳一二手房的继续上涨很大程度上仍是由于9月先行示范区利好的延续，而随着近日“豪宅税”政策的变更，11月房价预计还会继续上涨，“目前，市场上二手房挂牌数量增多，甚至出现反价现象，这在全国二手房交易市场都是少见的。”

在市场供应方面，尽管过去两个月中，开发商一直在加速推盘，但市场上仍不时爆发出部分项目供不应求、甚至一房难求的现状。公开资料显示，就具体市场交易表现来看，深圳楼市期内表现不俗，根据中原研究中心的开盘监测，9月先后有天健天骄、勤诚达正大城项目开盘，去化率均在75%以上。而中洲湾项目公寓开盘当日去化约896套，为今年以来开盘当天去化量最大的项目。进入10月，深业中城、天悦壹号等豪宅盘纷纷获取预售，其中网红盘“深业中城”在500万筹金门槛下，仍创下14.6:1的认筹比记录。

不过，目前深圳已多措并举为楼市“降温”。10月底，深圳多区区长对媒体立下“保障房”供应的数量军令状，据南都记者了解，从10月开始，深圳将掀起公共住房开工建设的高潮，总投资将超过130亿元，预计可提供公共住房约1.1万套。

此外，在地块出让上，深圳已有数块地采用“双限双竞”的模式，例如十月底的7宗地出让。李宇嘉认为，这是深圳房地产管理重大变革的标志，即从需求端开始走向供给端，以土地和住房大规模、前瞻性滚动供应，满足潜在的、未来要释放的住房需求。