深圳新的人口政策对房地产业发展的影响（转载）
---------------------------------------------------------- 第一部分:深圳人口结构现状
2003年,深圳政府在一些场合,宣称深圳的实际总人口已达到1000万人,从而公开暴露了深圳人口结构的秘密深圳市人才安居暂行办法。深圳的实际人口总数既不是第五次人口普查时所称的701万,也不是深圳官方统计的557万(2003年底数据),而是1000万!深圳一些部门甚至相信1000万也是一个相对保守的数字,很可能深圳的总人口已有1200万。当然,有关方面只是在强调深圳的资源、环境压力时,才会引用这个数字,而在公报上仍沿袭统计局557万的数字。
1200万-557万=643万!为什么会有这么大的差别?因为深圳统计局公布的557万只统计了户籍人口(151万)和办理暂住证的人口(406万)深圳市人才安居暂行办法。照此推断其余的643万就是没有办理暂住证的非户籍人口。他们都是些什么人?
据说是构成这样的:据公安部门的估计深圳有200万的下层流民阶层,他们在深圳没有稳定的工作或者根本没有工作,虽在深圳生活,但其生活质素与一个正常的深圳人相比,低到无法想象,比如他们较少洗澡,较少洗衣服,不看电视、不用空调连电扇都不用,冰霜洗衣机更不用说,他们吃最简单的食物(仅够活命而已),基本不买衣服,没有任何时尚消费,将自己的消费压缩到最低标准深圳市人才安居暂行办法。另外400多万从全国农村来到深圳的打工者,多数分布在关外两区,他们每天平均工作超过12小时,他们平均10到20人挤在工厂的拥挤的宿舍里,他们平均每月收入700-800元。这600多万贫困人口形成深圳金字塔形人口结构的底层(国内其它城市诸如北京上海广州武汉等地均为纺锤形结构),如果按照月收入1000元以下计算,总数可能还不只600多万。
对于这个600多万人的庞大群体,在经济学家眼里,他们是“无效人口”——他们从来未真正融入到这个城市社会中,也从未打算这样做,他们随时准备回到家乡去,他们收入非常低,也基本上不在深圳消费,在整个城市经济体中几乎可以忽略不计深圳市人才安居暂行办法。
在政府眼里,他们曾是深圳城市竞争力的源泉——低廉的劳动力,他们不仅对雇主来说是低廉的,对政府来说也是低廉的,不用(至少是暂时不用)考虑他们的社会保障问题也不会存在公共服务的压力,在市统计局的人口统计中,他们甚至不是“人”,没有资格统计到深圳“人口”中深圳市人才安居暂行办法。如果称得上是人的话也是“透明人”。在所有的商家(包括地产商但盒饭商除外)眼里他们是nothing ,nobody——他们从来就没有进入过商家的视野。在警察眼里,他们中的少数人(所谓“三无人员”)是深圳社会治安的麻烦制造者。
他们是被社会忽视的一群人,他们是没有医保、没有社保的一群人,他们是不被看作深圳人的深圳人,他们是无法在自己工作的土地上成家并完成劳动力再生产(生儿育女)的一群人,他们是没有明天、也看不到希望的一群人深圳市人才安居暂行办法。
如果占一个城市多数的劳动者看不到希望,这个城市还有希望吗?如果一个城市多数的劳动者连租10平方米的房都不可能,更谈不上买房,这个城市的发展还会有潜力吗?如果一个城市一半的劳动者不能繁衍后代,城市发展何以为继?
马克思在19世纪就曾经说过,资本的原始积累,每个毛孔都充满了肮脏的血深圳市人才安居暂行办法。如果他来到21世纪的珠三角,不知他们有何感想。我想马克思当初见到的工人兄弟至少还可以结婚生子吧!宝安、龙岗的打工仔、打工妹他们行吗?更另人痛心的是19世纪西方资本主义国家经历残酷的资本原始积累后,工业得到很大发展,可是深圳以廉价劳动力吸引外资20多年了,我们积累了什么?我们积累的只是一条宝贵经验:那就是单靠廉价劳动力作为竞争优势的路子已经行不通了,深圳的人口结构(背含产业结构)已经成为深圳发展的瓶颈。
深圳地产商们过几年可能就会发现,如果情况不发生改变,深圳畸形的人口结构同样也是深圳地产业发展的瓶颈深圳市人才安居暂行办法。制约因素不仅因为这种畸形结构限制了潜在购房人数,还因为这种结构限制了“高端”行业和部门的进入,最明显的例子就是你到北京、上海、广州高档写字楼走一趟会发现大量跨国公司总部或分布,深圳却见不到。深圳号称国际化城市,但深圳可能是全国大型城市中最少见金法碧眼“老外”的城市。制约因素也体现在畸形人口结构造成深圳人对城市的归属感。制约因素还体现在畸形人口结构造成的社会治安问题,临近年末,有几个深圳人敢坦然地步行在大街上。深圳如果不改变畸形的人口结构,离所谓“人居城市”的目标就越来越远。
第二部分:深圳新的人口政策取向分析
不能说政府部门不关注深圳人口结构问题深圳市人才安居暂行办法。早在2001年深圳就曾专门成立了人口发展战略与人口政策调研小组,对深圳的人口结构与经济、社会发展的关系进行调研。之后提出了深圳要控制人口总量、优化人口素质总体思想。专家们指出“深圳产业工人为深圳发展做出了很大贡献,技术水平上也达到一定层次。要让他们安居乐业,让他们有归属感。。。。这也是认真践履行‘三个代表’重要思想的要求之一。”从政策走向来看,政府确定了新进入深圳的几条途径:大学生毕业分配、调干、调工、随迁、投资入户、纳税入户等,还对每年引进户籍人口数量进行了规划。对于大量外来暂住人口,有关部门提出了进行大规模实施“人口置换”的设想——暂住劳工通过劳动技术等级测试,达到中等技术等级以上,高中文化程度的,分期分批吸纳到户籍人口中来。
以上政策或设想可以说出发点的好的,“人口置换”的设想也很合理,但方法上似乎并不对症深圳市人才安居暂行办法。位于人口结构金字塔底部的这600多万劳动者,他们面临的首要不是户籍问题(尽管户籍问题也很重要),他们面临的首要问题是收入和社会保障问题,不提高他们的收入水平,他们拿深圳户籍有什么用!?如果不改善收入状况,即使现有的1200万人口都有了深圳户籍又有什么用。
在笔者看来,改变目前深圳畸形的人口结构,有两种途径:第一种选择是提高低收入劳动者收入和福利待遇,至少达到劳动力成本的价格——既保证劳动力能“再生产”的价格,无论租房还是买房,哪怕人均居住面积只有10平方米,最起码为他们生儿育女提供起码的空间深圳市人才安居暂行办法。如果这点最低要求都不能达到,只有进行第二种选择:调整产业结构,进行产业结构升级,让“三来一补”等劳动力密集型产业转移至珠三角的腹地——伴随产业结构的调整,人口结构随之进行调整。
现实的情况是政府无法强制“三来一补”为龙头的加工企业提高工人工资,但是却可以通过行政和市场化的手段将他们挤出深圳,通过“产业置换”来实现“人口置换”深圳市人才安居暂行办法。与提高现有工人收入相比,后一种方式显然是一种实用主义的选择,对600万劳动者来说则可能不是一种道义的选择——他们可能随着旧的产业一起被深圳彻底抛弃。在这一过程中如果新引进的产业能尽可能多地聘用原来的建设者,将会使我们良心稍安。
新一届的深圳政府对此似乎有新的思路深圳市人才安居暂行办法。尽管没有见到有关政策的详细论述,但李鸿忠市长上任以来提出的两大措施其结果就直接指向人口结构调整。这两大措施分别是“深圳工业适度重型化”和“梳理工程”,包括“改造城中村”。
先看“适度重型化”的设想深圳市人才安居暂行办法。
2003年底的市委三届八次全会上,深圳市委、市政府明确了深圳要调整产业结构,“在继续加快高在新技术产业发展的基础上,大力发展技术、资本密集型的装备制造业和基础工业”深圳市人才安居暂行办法。2004年深圳《政府工作报告》提出“深圳将充分利用有关有利条件,在人力、物力、土地资源方面采取一些相对倾斜的政策,不失时机引进一批污染少、技术先进、带动性强的高端装备制造业和基础工业项目,实实在在改变深圳工业制造业结构偏轻的问题。”
有人分析深圳产业适度重型化的目的时指出,03年盛传招商银行、中兴通讯等企业总部要迁走,深圳提出“重型化”就是希望培育一批稳定的不容易迁移的企业,防止深圳出现产业“空心化”深圳市人才安居暂行办法。这一想法未免太以小人之心度君子之腹。笔者倒是十分赞同深综合开发院在一份报告中的观点:“适度重型化”的最大的价值目标就是改善城市的社会福利水平。该报告预计,适度重型化后,因为新的产业技术和资本含量高,企业规模大,产值增加率也高,有能力支付更高的工资,深圳制造业各行业的职工劳动报酬平均有望达1.5-1.7万,月薪在1250-1450元之间。当然,适度重型化的产业对工人的技术水平要求也要高一些,深圳一方面可以利用现有工人中技术和知识水平较高的部分人员,另一方面提高新引进人员的门槛。产业升级也有利于抑制低文化水平的农村富余劳动人口继续涌入深圳。总之,适度重型化是完成“人口置换”的有效途径。
再看“梳理工程”和“改造城中村”的人口政策含义深圳市人才安居暂行办法。
无论“产业置换”还是“人口置换”都需要以市场化的办法和行政手段并用来实现深圳市人才安居暂行办法。所谓市场化的办法主要就是利用价格手段。最明显的例子就是华强北的变迁。华强北最早是一片工业区,以万佳百货落户华强北为契机,华强北商业区迅速形成,房价、租金随之攀升,原来工业区内的工厂因为承担不起租金而纷纷迁走,最后甚至万佳百货也不能承担这里的租金成本而被迫迁出华强北,这就是市场的力量。“改造城中村”就有相同的意味。成本高了,低水平、低产出的的产业和人口自然在市场机制的作用下自动选择离开。南山房价逐渐向罗湖、福田靠拢也有相同的作用——房价上升带动产业结构和人口结构调。
为了实现产业和人口置换,行政的手段也必不可少深圳市人才安居暂行办法。比如留住高科技产业,深圳在高新区为高科技企业提供优惠的土地价格,研发大楼用土地的“楼面价格”才200多元,相当于白给。另一个使用行政手段的例子就是一度受到质疑的“梳理工程”,短短了四个多月时间,深圳拆除了违法乱搭建3545万平方米,涉及人口100多万。“梳理行动”表面上看是为了实现深圳的“净畅宁”,而其背后其实反映的政府新的人口政策取向。
最后有必要提一下深圳的高新技术产业深圳市人才安居暂行办法。它是深圳现有的三大支柱产业之一(另两个是金融和物流)。无论深圳今后引入什么新的产业,高新技术产业都仍将是最重要的产业,我们的判断是在成为“世界的工厂”之后,中国即将成为世界的“开发中心”。深圳“人口置换”工程中置入的人口应该以科技人才为主。对于这一趋势也许我们的感觉可能还不十分明显,但大洋彼岸的美国人清晰地感受到了。权威财经杂志《福布斯》推出的2003年最具影响力的10大动向排行榜,探讨2003年发生的事件里,哪些将深远影响到未来的50年。其中第一大动向就是白领高薪职位从美国外流到其他国家。2003年,通用汽车、通用电气等大公司把众多的专业高薪岗位转移到国外劳动力成本相对低廉的发展中国家,而不仅仅是把那些简单的熟练工种外移了。今后的20若干年,中国低廉的劳动力成本优势,不仅体现在大量涌向沿海地区的农民工,更体现在中国大量受过高等教育的人口。据报道,中国的高等学府正以每年300万人的速度向市场提供价格低廉的高素质人才。如果说农民工是中国制造业飞速发展的基石,那么成百上千万源源不断的技术人才供给将是中国技术腾飞的重要保障,适时置入这一批劳动力,是深圳未来20年发展的重要保障。
我们憧憬在未来20年内,深圳拥挤、凌乱、灰蒙蒙的厂房被宽敞、明亮、整齐的一幢幢研发大楼所取代;我们憧憬在未来20年内在深圳出现大型的、“适度重型”的现代化工业区;我们憧憬在未来20年内一排排挂满“万国旗”的集体宿舍被漂亮的花园小区所取代深圳市人才安居暂行办法。
第三部分 新的人口政策对房地产行业发展的影响
对深圳房地产行业来说,“人口置换”无疑来说是一个天大的利好深圳市人才安居暂行办法。如果600万的“无效人口”置换成有消费能力的“当量人口”,房地产市场将迸发出巨大的需求,深圳房地产业发展的空间还非常巨大。
从近期来看,城中村的改造可能蕴涵巨大机会,深圳市政府最近出台了《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》,其中明言要吸引房地产开发企业参与改造,或由各村股份公司自行改造深圳市人才安居暂行办法。谁能在政府、村民和开发商的博弈中寻找出合适的赢利模式,谁就可能在深圳地产界占据一个有利位置——因为城中村的改造不光要考虑经济效应,更要考虑社会效应,参与其中的开发商可能获得经济利润之外的收获。有实力的开发商在参与城中村改造时,不能太短视。深圳“城中村”建筑面积存量约1亿平方米,在深圳市委三届九次全体(扩大)会议上,六区领导立下军令状,总目标是:用3到5年的时间,全面完成全市违法建筑查处整治和城中村改造。即使十年内改造完毕,每年也要改造1000万平方米,而当前每年深圳商品房市场批准预售量不过八九百万平方米。每一个开发商都必须正视这一现实,谁忽视了城中村的改造,谁就不能把握未来几年深圳市房地产市场发展的脉搏,谁就将处于被动。
有人提出,城中村改造后释放的巨大供给压力可能冲击深圳房地产市场,其实不然深圳市人才安居暂行办法。据专家分析,城中村改造的资金将有60%甚至更大的部分会进入拆迁户手中,而这部分资金基本都会成为购房金,所以真正投放到市场新的供给并不大,大部分新建房屋还是回到老房东手中,原来城中村的租户还得向老房东租房,但租金肯定会上涨,可能会迫使部分租户考虑买房,当然也会将一部分人口挤出深圳,这就是我们前面所讲“通过市场化的手段实现人口结构调整”。城中村的改造会改变深圳租赁市场市场及二手楼市场的格局,地产中介机构应该仔细研究一下了。
深圳产业适度重型化的具体方案仍然在讨论之中,但有一点可以肯定,适度重型化的产业应该基本分布在关外,甚至分布在以后扩大后的深圳版图中深圳市人才安居暂行办法。重型化的工业需要更多的“造镇”运动,如果深圳出现动辄上万员工甚至几万、上十万员工的企业,“汽车城”、“化工城”等将会相继出现,尽快在关外布局已经成为深圳发展商的共识。
深圳土地资源十分匮乏,可建设余地总量仅剩约 300 平方公里 , 如按目前的扩张速度和趋势 ,10 年内建设用地将可能被用尽深圳市人才安居暂行办法。但是随着深圳产业结构和人口结构的调整,大量老工业厂房可能需要重新改造,深圳房地产行业将很快进入“精耕细作”的年代,地产商必须学会处理诸如拆迁、改造、整合等各种复杂情况和复杂局面的能力,为深圳产业结构和人口结构的调整做出贡献,这样才不愧“城市运营商”的称号。
正如“地产思考者”在《从就业型城市向居住型城市转变:深圳的新机遇》一文中所称,在人口结构调整过程中,深圳可能经历从“就业型城市”向“居住性城市”的过度,新的人口结构形成后,深圳会逐步淡化“打工城市”的形象,真正向人居城市的目标迈进深圳市人才安居暂行办法。及时了解新的人口结构下的深圳的人员构成以及他们的居住观念对发展商来说是十分重要的。
机遇永远青睐有准备的人深圳市人才安居暂行办法。深圳超过50%人口将被“置换”!那些号称“城市运营商”的开发企业,你们准备好了吗?
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