两会召开，中央政府提出未来全国各城市在未来5年尽全力完成3600万套保障性住房，其中绝大多数是公租房和廉租房，按北京的说法，未来5年将使20%的家庭住进保障住房保障房政策。若全国均按北京的思路出发，未来5年也都使20%的家庭住进保障住房，那么，这将对房地产市场产生怎样的影响？房地产形势将出现怎样的变化？
从目前媒体的报道来看，越来越多的政府官员和地方官员意识到保障住房机制的建设刻不容缓，同时还从多方面引导合理的住房消费，鼓励年轻人和中低收入家庭先租房后买房，将来事业有成再买房保障房政策。
另外一方面，在保障房建设还没大量完工之际，限购政策依然实施，投资和投机需求被遏制，同时也抑制相当一部分改善型需求保障房政策。银行贷款等紧缩也对住房需求得到一定程度的控制。
未来房地产总体形势变化如下：
1． 政府开始注重解决城市低收入家庭住房问题，保障住房将在未来几年占住房市场的20%以上保障房政策。
2． 保障性住房占比不小，用地量大，各地区发展不平衡，有的城市可能土地供应成问题保障房政策。不管怎么说，保障性住房建设用地大幅增长的情况下，未来商品房供地数量必然相应减少，具体减少多少尚不得而知，但按照过去10年的供地计划落实情况很容易得出这样的结论：来几年，各大城市商品房供地可能大幅减少18%以上;三四线城市可能商品房供地仍然保持一定幅度的增长，但因为保障房建设计划的扩展，小城市的商品房用地供应增长幅度十分有限。
3． 未来全国各大城市中收入排在当地后30%--35%的家庭，可能率先通过政府提供的保障性住房解决住房问题保障房政策。其余的家庭，仍然要通过商品房市场解决住房问题和升级换代的问题。
4． 未来几年逐步形成保障的归政府，市场的归市场保障房政策。市场格局发生一定的变化，但很可能强化了商品房的“商品”属性。商品房的定价将根据市场供需变化进行自我调节。从香港和台湾的历史经验看，即使地方政府满足了当地40%的家庭住进政府提供的住房，商品房价将按市场供需进行自我调节，政府几乎不再管商品房价格和豪华住宅以及别墅的价格涨跌。政府仍然从卖地收入中获得巨大的利益，同时也有更多的资金充实到保障房建设中。核心结论是政府在调整好房地产供应结构之后，可能放开房价调控的不合理部分，比方说限购买政策等，由市场自行决定房地产价格。
5． 由于未来各城市可供应的商品房用地规模总体来看是日趋减少的，未来需要改善居住环境的城市居民家庭仍然数量庞大，预计未来几年保障房达到30%的市场占有率之前，商品房仍然是能晋升中产阶层家庭追逐的资产，商品房因供求关系矛盾突出而继续保持稳健上涨的态势保障房政策。从北京市委书记的观点我们可以看出，未来北京这一特大城市，将倡导50%的年住房解决方案为租房，也就是说，大概每年组成新家庭总数中，计划有50%的家庭是租房住的，另外的50%家庭可能买房住。这一规划显示，未来每年新推出的商品房数量将急剧减少，现在情况下卖房子的将来一定会后悔莫及。未来大城市的商品房价将可能继续保持稳健的上涨。
6． 在限购措施不变的情况下，未来商品房价格涨幅趋缓，但这种不符合经济规律的、不符合中国城市化的政策一旦转向，未来商品房市场会因需求的庞大井喷而再次火爆保障房政策。预计下次政策转向之前，政府会从多方面消除中低收入阶层对住房的强烈不满，促使中国民众接受现实，合理安排自己的住房消费，理清商品房价格和保障房价格之间的关系，最终在社会广泛认可商品房价格应有市场决定而非政府控制之后，限购政策将转向。而一旦政策转向，商品房价格将由市场需求决定。预计未来几年，全国商品房价将保持稳健上涨态势，在取消限购的初期可能涨幅较大。
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