今年四大一线城市中，深圳楼市格外引人注目。疫情之下，一波“逆势”热度，再到监管部门制止违规行为，就显得格外有趣。你认为深圳楼市有什么特别之处，未来发展趋势如何？

深圳有着特殊的人口发展和人口结构特征，这使得它在过去几年里有着巨大的潜在需求。随着房地产市场的发展，其房地产的投资属性越来越突出，进一步对房价起到了催化作用。深圳更好的城市发展前景无疑会让当地楼市有更好的长期预期，但过高的房价也会产生很大的负面影响。因此，即使深圳楼市长期有强有力的支撑，但仍需要监管措施的引导才能稳步发展，未来楼市的监管也将是深圳房地产业的锚。

深圳人口发展和人口结构的特殊性，加上空间狭小和经济发展的助推作用，使得深圳房地产在持续发展中的投资属性日益突出。人口增量大，人口结构特殊，使得深圳购房潜在需求更加突出。

根据当地统计部门的数据，2010年深圳常住人口总数为1035万人，2019年底的数字约为1343万人。据统计部门统计，近10年净增300多万人，2019年底珠海常住人口只有202万人。这期间深圳几乎增加了珠海1.5的人口。

在这些人口中，未登记的人口占大多数。比如2019年的1343万常住人口中，只有494万左右是注册居民，只占36.7%。深圳成为经济特区之前，只是一个县级地区，人口30多万，人口少。当时，广州作为省会，人口超过500万。

所以深圳目前常住人口中真正的本地人比例很小，大部分是外来人口。原始居民比例小，定居的住宅需求小。相对于广州这种本地基数大的城市，这些年来不断涌入的新人口对生活的需求要大得多，渴求和市场需求也大得多。

但深圳的土地少得可怜，只有1997平方公里，无法像广州那样有效地增加供给，从而稳定不断增长的需求。那么在供需之间，很容易通过价格来调节市场。

楼市板块少，房地产价值高，潜在需求规模大，使得深圳房地产的投资属性极其突出，孕育了强烈的投资需求，日益盖过住宅属性。

深圳土地太少。随着城市的快速发展和人口规模的不断扩大，土地问题越来越突出。考虑到城市经济发展对土地的需求，规划用于居住的土地无疑会越来越紧张，导致新的供应远远不能满足住宅需求和不断增加的投资需求，从而进一步催化和加剧价格调整的作用。

从中智研究院的整体数据来看，深圳的新增住房供应从来就不充裕。过去10年最高供应量是2015年，但也就715万平方米左右。2015年后，一直到2019年，供应量处于相对较小的状态，从278万平方米到439万平方米不等。对于这个人口结构和规模都比较特殊的城市来说，怎么搭配呢？

所以结合特殊的城市背景，价格调节功能突出，房价随着城市发展而上涨。近十年来，深圳房价在大基数的基础上涨了好几倍。房地产升值的绝对值甚至可以让批量炒房的人的利润超过一些上市公司的利润，更不用说一些中小企业家的经济利润了。

这种现象的出现使得深圳的房地产投资处于非常突出的地位，甚至盖过了当地房地产的住宅物业，而房价却被迅速推高，住宅物业被挤压的越来越严重。当这种现象成为常态时，房价的非性别波动会越来越强。没有这一轮房地产调控的压力，深圳房价已经被炒得很高。

深圳楼市潜力依然存在，但明确的监管方向将成为楼市的锚。深圳的城市发展方向是深圳楼市长期发展的基础。

过去，深圳凭借经济特区的概念和地理优势，得到了很多强大的支持，使其经济和城市发展一路腾飞。目前，深圳已经成为中国领先城市之一，现在有两个关键概念可以展示城市的长期发展前景，一个是大型海湾城市群粤港澳大湾区的规划，另一个是从国家高度建设全球基准城市的试点示范区的规划。

这两个概念不是短期规划，而是长期发展方向，对城市实力的进一步提升有着广阔的前景。目前，国内城市发展进入新的规划阶段，大规模城市群将是未来城市发展的重点，尤其是具有独特地理优势的海湾城市群。

因此，随着计划的不断实施，深圳的城市发展将继续与时俱进，特别是在高科技产业和金融业，深圳将取得长足的发展。在这种背景下，城市的价值会进一步提升，这些发展需要5年、10年甚至更长的时间，短时间内不会完全透支，无疑会为当地房地产市场提供长期支撑。

楼市调控将成为深圳楼市的巅峰。

所以深圳的房价虽然已经很高了，但总给人一种感觉，当地的房地产市场总是处于一种按捺不住，跃跃欲试的状态。在因板块小、潜在需求大、购买力强等因素导致投资属性太重的状态下，更容易调动市场情绪。今年年初发生在深圳，受到全国人民关注的楼市混乱就是一个生动的例子。

但由于地方当局实施了“稳定房价”、“不留投机”的调控措施，及时应对了乱象，向市场传递了一个非常积极的监管信号，给那些试图扰乱房价的利益相关方泼了一盆冷水，涨价的迹象和预期迅速降温。

可见，楼市调控对稳定深圳房价起到了至关重要的作用。只要深圳房地产市场调控不大幅放松，住房结构不断改善，深圳房价就很难重现调控前持续大幅上涨的现象，但仍有可能保持一定程度，并与经济发展相协调。

总而言之，深圳很特别人口结构和较大的人口规模为深圳提供了大量的潜在需求，但深圳盘子小和房产投资属性较为突出的特点又会出现以价格来影响需求来达到市场平衡的现象，而深圳得益于国家导向的大型城市规划的扶持，又具有较强的城市发展前景，会对长远的房地产市场形成较强的支撑，所以深圳楼市的稳健发展还得依靠楼市调控的措施来进行有效的疏导。