楼市格局悄然改变，北京跌，深圳悄然崛起。它释放了什么样的信号？

首先，房子的主要功能是解决城市居民的住房问题。近年来，北京常住人口连续两年下降，2016年为2173万，2017年为2171万，2018年为2154万。

人口下降直接体现在商品房交易面积上。这里以2019年9月15日至9月21日北京市商品房交易数据为例。

北京交易面积仅增长4%(广州17%，上海13%)，交易面积同比下降40%。

二手房市场，北京有个市场现象，跌了近十万，没人管。但必须强调的是，北京有学区房、有规划好的地铁、有较强的区域发展的新二手房价格依然坚挺。只有在常住人口下降的前提下，北京才会出现部分楼盘热销、部分楼盘无人问津的极端现象，而且随着雄安新区的不断发展，这种现象在未来还会继续。

深圳的表现与北京完全不同，2016年新增常住人口53万人，2017年新增常住人口55万人，2018年新增常住人口49.83万人，连续多年新增常住人口数居全国第一。

人口增长也充分体现在房价上。深圳房价从2016年的43289元/涨到54359元/，超过北京房价只是时间问题。

以2019年9月15日至9月21日深圳市商品房交易数据为例。交易面积环比增长28%，同比增长39%。一线城市中唯一一个交易面积同比两位数增长的城市。

深圳房价上涨的背后，除了常住人口多年保持全国第一之外，还有一个非常重要的因素：深圳可售房屋长期短缺。

深圳的土地面积只有1997平方公里左右，比北京的六环还要小。况且一般都是山区，湖泊河流，不可能发展房地产。

所以深圳每年的住宅用地流转量很小。2019年上半年，深圳土地出让收入全国排名第24位，但土地出让面积连全国前50都进不去。整个上半年，深圳的土地流转面积还不到镇江的七分之一，国民经济前三名城市的土地流转面积还不如一个地级市。

根据深圳的规划，从2018年到2035年，深圳只能提供170万套住房，其中只有40%是普通商品房，约68万套，也就是说，每年只有约4万套普通商品房进入市场。客观事实是，在过去的三年里，深圳常住人口的年增长率保持在50万，50万人对4万套房子。深圳房价是怎么跌的？

从目前的发展趋势来看，深圳将成为中国房价第一城，我们拭目以待！